转发宝坻新城房建办宝坻新城危旧房屋

拆迁补偿安置办法和优惠办法实施细则的通知

各街道办事处，区政府有关部门：

宝坻新城房建办拟定的《宝坻新城危旧房屋拆迁补偿安置办法和优惠办法实施细则》已经区政府领导同志同意，现转发给你们，望遵照执行。

             二○一一年三月十一日

宝坻新城危旧房屋拆迁补偿

安置办法和优惠办法

实

施

细

则

宝坻新城房屋建设指挥部办公室

目  录

一、什么是拆迁人、被拆迁人…………………………………………………………………………………3

二、拆迁人主要权利和义务……………………………………………………………………………………3

三、被拆迁人主要权利和义务…………………………………………………………………………………4

四、什么是房屋拆迁许可证……………………………………………………………………………………4

五、城市房屋拆迁的主要程序是什么…………………………………………………………………………4

六、什么是拆迁期限、搬迁期限………………………………………………………………………………5

七、什么是货币补偿？本次拆迁货币补偿如何计算…………………………………………………………5

八、什么是房屋产权调换………………………………………………………………………………………6

九、什么条件下才能享受拆迁安置补偿优惠，优惠内容有哪些……………………………………………6

十、选择货币补偿或部分选择的能否享受还迁优惠购房……………………………………………………6

十一、《安置办法》中享受产权调换的房屋及面积认定标准………………………………………… ……6

十二、《优惠办法》中的主房指的是哪些房屋？《优惠办法》中一宗宅基地能确认几所主房…… ……7

十三、可享受产权调换优惠住宅房屋的确认及面积认定标准………………………………………………8

十四、什么是临时建筑？是否给予补偿？什么是违章建筑？享受补偿的条件及标准是什么……………14

十五、什么是楼层差价率………………………………………………………………………………………15

十六、举例说明选择小高层楼房还迁优惠如何计算…………………………………………………………15

十七、已确认房屋同辈之间是否分摊计算……………………………………………………………………18

十八、父辈名下的房屋如何指认给子辈………………………………………………………………………19

十九、拆迁村中哪些人员可确认为拥有产权调换房屋的人员………………………………………………19

二十、特定身份享受还迁购房优惠人员如何认定……………………………………………………………19

二十一、特殊情况指的是哪类人员？这类人员如何对待……………………………………………………20

二十二、隔辈直系血亲关系或挂户指哪些人员………………………………………………………………20

二十三、如何认定婚嫁到拆迁村的妇女或被招赘男离婚后户口未迁出本村的有产权调换房屋…………20

二十四、拆迁村夫妻双方离婚后男方未分得产权调换房屋如何享受优惠购买权利………………………20

二十五、如何分批次确定选房序号并按序号由小到大顺序选择还迁安置楼房……………………………21

二十六、还迁房型如何选择……………………………………………………………………………………21

二十七、还迁面积与套型设计面积差额房款如何结算………………………………………………………22

二十八、楼房设计误差指的是什么？误差建筑面积部分的楼款如何结算…………………………………22

二十九、还迁购房如何结算……………………………………………………………………………………23

三十、特殊人员是指哪类人员…………………………………………………………………………………25

三十一、什么叫出嫁女…………………………………………………………………………………………26

本次房屋拆迁补偿安置共分两个办法：一是《宝坻新城危旧房屋拆迁补偿安置办法》，以下简称《安置办法》；二是《宝坻新城危旧房屋拆迁安置优惠办法》，以下简称《优惠办法》，为便于工作人员更准确的把握政策，依据两个办法制定本实施细则。

一、什么是拆迁人、被拆迁人？

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

二、拆迁人主要权利和义务？

拆迁人主要权利：

1、拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁；

2、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或者周转用房的，可以申请人民法院先予执行；

3、拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内达不成补偿安置协议的，拆迁人可以申请裁决。

拆迁人主要义务：

1、拆迁人应当按照《条例》和《规定》，对被拆迁人给予补偿安置；

2、房屋拆迁公告发布后，拆迁人应当做好拆迁政策的宣传、解释工作；

3、拆迁补偿安置完成后，拆迁人应当将被拆迁房屋的所有权证书和土地使用权证书收回，移送房屋管理部门和土地管理部门注销；

4、实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

三、被拆迁人主要权利和义务？

被拆迁人主要权利：

1、被拆迁人可按照《条例》和《规定》要求拆迁人给予补偿安置；

2、被拆迁人对评估结果有异议，可以向原评估机构申请复估，还可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定；

3、被拆迁人与拆迁人在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内达不成补偿安置协议的，被拆迁人可以申请裁决；

4、拆迁人未按照房屋拆迁补偿安置协议补偿安置的，被拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

被拆迁人主要义务：

1、被拆迁人必须在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁；

2、被拆迁人与拆迁人应当按照规定，签订房屋拆迁补偿安置协议；

3、被拆迁人使用周转用房的，应当按时腾退周转用房。

四、什么是房屋拆迁许可证？

房屋拆迁许可证是指房屋拆迁管理部门核发的，用以证明拆迁人具有房屋拆迁资格的证明文件，是拆迁人的拆迁行为获得行政许可的凭证。

五、城市房屋拆迁的主要程序是什么？

根据《条例》、《规定》的规定，城市房屋拆迁按照下列程序进行：

1、拆迁人申请房屋拆迁许可证；

2、房屋行政主管部门核发房屋拆迁许可证；

3、发布拆迁公告。区房屋行政管理部门应当自房屋拆迁许可证发放之日起5日内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人或者其委托的拆迁单位应当逐户向被拆迁人做好房屋拆迁政策宣传、解释工作；

4、签订拆迁补偿安置协议。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在协商的基础上，就拆迁补偿方式和补偿金额、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，签订拆迁补偿安置协议；

5、实施房屋拆迁。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。拆迁人可以自行拆迁，也可以依法委托具有拆迁资格的拆迁单位实施拆迁。

六、什么是拆迁期限、搬迁期限？

拆迁期限是指自房屋拆迁公告规定的拆迁开始之日到拆迁结束之日。拆迁人应在拆迁期限内完成拆迁工作。

在搬迁期限内双方应签订拆迁补偿协议，在此期限内未签订拆迁补偿协议的，被拆迁人无权选择优惠办法享受安置补偿。

七、什么是货币补偿？本次拆迁货币补偿如何计算？

货币补偿是指拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定，由拆迁人对被拆除房屋的所有人以货币形式给予补偿的行为。拆迁当事人有约定的，依照其约定。

本次拆迁货币补偿情况有两种：第一种是在搬迁期限内，配合拆迁工作并签订房屋拆迁补偿安置协议的按优惠办法实行货币补偿，其计算公式：货币补偿金额=享受拆迁补偿安置房屋金额+附属房屋奖励金额+附着物补偿金额+提前搬迁奖励+商业设施（此优惠只适用于拆迁村中符合享受相关优惠的人员）+搬家补助费；第二种是超过搬迁期限，签订房屋拆迁补偿安置协议的按基本办法实行货币补偿，其计算公式：货币补偿金额=享受拆迁补偿安置房屋金额+附着物补偿金额+搬家补助费（此优惠只适用于拆迁村中符合享受相关优惠的人员）。

八、什么是房屋产权调换？

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

九、什么条件下才能享受拆迁安置补偿优惠，优惠内容有哪些？

被拆迁人认同《宝坻新城危旧房屋拆迁补偿安置办法》并配合拆迁工作，在搬迁期限内与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的可享受优惠办法；不签订的视为放弃优惠权利，不享受优惠办法，只按基本办法规定办理。

优惠办法具体优惠包括：拆除房屋优惠（成片开发国有土地上的房屋只享受附属房屋优惠）、还迁购房优惠、保险保障优惠（此优惠只适用于拆迁村中符合享受相关优惠的人员）、提前搬迁奖。

十、选择货币补偿或部分选择的能否享受还迁优惠购房？

选择货币补偿或部分选择货币补偿的不再享受还迁优惠购房。

例如王某有被确认的可享受产权调换房屋两所，王某对其中一所选择货币补偿，该房屋不能享受还迁优惠购房，其货币补偿金额=享受拆迁补偿安置房屋金额+附属房屋奖励金额+附着物补偿金额；王某对另一所选择产权调换，该房屋只享受确认面积的等建筑面积置换即拆一还一，其它除享受主房奖励、附属房奖励、附着物奖励、提前搬迁奖励外，不能享受还迁优惠购房（上述两所房屋享受的拆迁政策只适用于在搬迁期限内签订补偿协议的）。

十一、《安置办法》中享受产权调换的房屋及面积认定标准

享受产权调换的房屋是指法律认可的有房屋所有权证书的房屋，其面积按房屋所有权证书载明的面积给予确认。其中有房屋所有权证书、房屋已灭失，但被拆迁人只有一所宅基地且该宅基地有其它附属房屋，被拆迁人在其附属房屋延续居住的，对原房屋确权面积给予确认（原房屋确权面积是指灭失房屋的房屋所有权证书载明的面积），以确认的面积作为产权调换的标准。

十二、《优惠办法》中的主房指的是哪些房屋？《优惠办法》中一宗宅基地能确认几所主房？

主房是指在确权用地范围内被确认的居住房屋，但不包括倒房、背房、腰房、厢房等房屋（即使上述房屋已确权也不予确认，如被拆迁人不认同此确认方式，按《安置办法》给予补偿安置）。

例：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，房屋证载建筑面积为100平方米，经拆迁人现场勘察，主房建筑面积为75平方米，背房建筑面积为25平方米。拆迁人最终确认高某产权调换面积按75平方米计算。被确权的背房面积按附属房屋对待。高某认同拆迁人的确认方式，则高某可按《优惠办法》享受还迁优惠购房。若高某不认同此确认方式，按《安置办法》高某只享受100平方米的产权调换面积，不再享受还迁优惠购房。其它优惠政策视高某是否在搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议确定。

《优惠办法》中一宗宅基地只能确认一所主房，其它一切房屋均按附属房屋对待，否则按《安置办法》给予补偿安置。

例：拆迁村王某有宅基地一宗，王某在该宗宅基地上先后建起两层房屋，这两层房屋均办理了房屋所有权证，但拆迁人依据《优惠办法》只能对王某的两层房屋中的一层房屋给予确认，其它一切房屋均按附属房屋对待，王某可任意选择两层房屋中的一层房屋的主房面积享受还迁优惠购房。若王某不认同此确认方式则按《安置办法》给予王某补偿安置。

十三、可享受产权调换优惠住宅房屋的确认及面积认定标准

对于在搬迁期限内认同《安置办法》、积极配合拆迁工作，并自愿选择《优惠办法》的被拆迁人，对其拥有的以下四类房屋可作为享受产权调换房屋：

    1、有房屋所有权证书的房屋可享受产权调换优惠，其面积按房屋所有权证书载明的主房建筑面积计算，超出部分按附属房屋对待。被拆迁人对房屋所有权证书载明的主房建筑面积有异议的，按实际测量计算，但最高不得超过证载主房建筑面积的120%，超出部分按附属房屋对待。被拆迁人对房屋所有权证书载明的主房建筑面积无异议的，经拆迁人认可后，按证载面积计算，否则，进行实际测量，经测量实际面积大于证载面积的按最高不得超过证载主房建筑面积的120%计算，超出部分按附属房屋对待。经测量实际面积小于证载面积的按实际测量计算。

例1：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，其证载房屋建筑面积为75平方米（高某对证载面积无异议），经过拆迁人现场勘察其主房证载面积为75平方米，最终认定高某产权调换面积按75平方米计算。

例2：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，其证载房屋建筑面积为120平方米（高某对证载面积无异议），经过拆迁人现场勘察确认其证载房屋建筑面积120平方米中包括了附属房屋40平方米的建筑面积，实际高某主房建筑面积为80平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按80平方米计算。余下的40平方米按附属房屋对待。

例3：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，其证载房屋面积为75平方米，高某对证载面积有异议，要求测量，实际测量主房建筑面积为95平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按75*120%=90平方米计算,剩余的5平方米不享受产权调换，按附属房屋对待；若实际测量主房建筑面积为80平方米，其实际测量面积没有超过75*120%=90平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按80平方米计算；若实际测量主房面积为70平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按70平方米计算。

例4：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，房屋证载建筑面积为100平方米，拆迁人提出异议，若经现场测量，主房实际建筑面积为75平方米，拆迁人最终确认高某产权调换面积按75平方米计算；若经现场测量，主房实际建筑面积为130平方米，拆迁人最终确认高某产权调换面积按100*120%=120平方米计算，超出的10平方米部分按附属房屋对待。

2、有合法手续翻扩建、房屋所有权证书未变更的房屋可享受产权调换优惠，其面积按批准的《建设工程规划许可证》载明的主房建筑面积计算，超出部分按附属房屋对待。被拆迁人对《建设工程规划许可证》载明的主房建筑面积有异议的，按实际测量计算，但最高不得超过证载主房建筑面积的120%，超出部分按附属房屋对待。被拆迁人对《建设工程规划许可证》载明的主房建筑面积无异议的，经拆迁人认可后，按证载面积计算，否则，进行实际测量，经测量实际面积大于证载面积的按最高不得超过证载主房建筑面积的120%计算，超出部分按附属房屋对待。经测量实际面积小于证载面积的按实际测量计算。

例1：高某有住宅房屋一所，此房屋持合法手续进行了翻扩建，但所有权证未变更，可享受产权调换优惠政策，此房屋批准的《建设工程规划许可证》载明的房屋建筑面积为75平方米（高某对证载面积无异议），经过拆迁人现场勘察其主房证载面积为75平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按75平方米计算。

例2：高某有住宅房屋一所，此房屋持合法手续进行了翻扩建，但所有权证未变更，可享受产权调换优惠政策，此房屋批准的《建设工程规划许可证》载明的房屋建筑面积为120平方米（高某对证载面积无异议），经过拆迁人现场勘察确认其证载房屋建筑面积120平方米中包括了附属房屋40平方米的建筑面积，实际高某主房建筑面积为80平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按80平方米计算。余下的40平方米按附属房屋对待。

例3：高某有住宅房屋一所，此房屋持合法手续进行了翻扩建，但所有权证未变更，可享受产权调换优惠政策，此房屋批准的《建设工程规划许可证》载明的房屋建筑面积为75平方米，高某对《建设工程规划许可证》载明的主房建筑面积有异议，要求测量，若实际测量主房建筑面积为95平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按75*120%=90平方米计算,剩余的5平方米不享受产权调换，按附属房屋对待；若实际测量主房建筑面积为80平方米，其实际测量面积没有超过75*120%=90平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按80平方米计算；经实际测量主房面积为70平方米，最终认定高某房屋产权调换面积按70平方米计算。

例4：高某有住宅房屋一所，可享受产权调换优惠政策，房屋证载建筑面积为100平方米，拆迁人提出异议，若经现场测量，主房实际建筑面积为75平方米，拆迁人最终确认高某产权调换面积按75平方米计算；若经现场测量，主房实际建筑面积为130平方米，拆迁人最终确认高某产权调换面积按100*120%=120平方米计算，超出的10平方米部分按附属房屋对待。

3、有合法宅基地审批手续、未办理房屋所有权证书的房屋可享受产权调换优惠。主房实际建筑面积低于80平方米的，按实际测量计算；主房实际建筑面积高于80平方米的按80平方米计算，超出部分按附属房屋对待（同批次审批的宅基地，若同排房屋有已办理房屋所有权证的，该房屋按此排同脊同檐同长度已办证房屋作为参照）。

例1:高某有房屋一所，有合法宅基地审批手续、未办理房屋所有权证书，可享受产权调换优惠政策，经实际测量主房面积为90平方米，但与高某同排同脊同檐同长度的张某早已办理房屋所有权证书，张某的房屋所有权证书载明的主房建筑面积为86平方米，最终高某房屋产权调换面积按86平方米计算，剩余的4平方米不享受房屋产权调换，按附属房屋对待。

例2:高某有房屋一所，有合法宅基地审批手续、未办理房屋所有权证书，可享受产权调换优惠政策，经实际测量主房建筑面积为90平方米，与高某同排同脊同檐同长度的其他房屋都没有办理房屋所有权证书，最终高某房屋产权调换面积按80平方米计算，剩余的10平方米不享受房屋产权调换，按附属房屋对待。

例3：高某有房屋一所，有合法宅基地审批手续、未办理房屋所有权证书，可享受产权调换优惠政策，经实际测量主房面积为75平方米,与高某同排同脊同檐同长度的其他房屋都没有办理房屋所有权证书，最终高某房屋产权调换面积按75平方米计算。

4、未履行审批手续的居住房屋，经区相关部门核实确认后，符合确权条件的房屋可享受产权调换优惠。主房实际建筑面积低于80平方米的，按实际测量计算；主房实际建筑面积高于80平方米的按80平方米计算。但享受拆除主房奖励时，此类房屋不按有正式宅基地审批手续的房屋对待。

（1）因一号工程、市政基础设施工程置换宅基地上所建房屋，未办理房屋所有权证的，由本人向所属街道办事处提出申请经街道办事处认可后，发布公示（在村庄、街道显注位置公示满7天）无异议的，报所属街道办及房建办备案（房建办取消临时建制后移交区档案局存档）后，由所属街道办事处对该房屋给予确认，但认定的产权调换的标准最高不得超过老房证载主房建筑面积的120%，超出120%部分按附属房屋对待。如不提供老房房屋所有权证书的，新房实际测量面积高于80平方米的按80平方米计算，超出80平方米部分按附属房屋对待，低于80平方米的按实际测量计算。此类房屋按有正式宅基地审批手续的房屋对待（镇村有规划的按规划执行，镇村无规划的按同排同脊同檐同长度的其他有证房屋作为参考）。

例1、某街道拆迁村李某有产权调换房屋一所，因区重点工程占用，将其房屋异地置换，置换后的房屋未办理房屋所有权证，李某向所属街道办事处提出申请，街道办事处认可，发布公示（在村庄、街道显注位置公示满7天）无异议，该街道办事处和房建办均对李某房屋进行备案，该街道办事处对李某房屋给予确认，李某出示了老房房屋所有权证书，其老房证载主房建筑面积为80平方米。新房实际测量面积120平方米，依据《优惠办法》按80*120%=96平方米计算，超出的24平方米部分按附属房屋对待，（若低于80平方米的按实际测量计算）。李某被确认的房屋按有正式宅基地审批手续的房屋对待。

例2、某街道拆迁村李某有产权调换房屋一所，因区重点工程占用，将其房屋异地置换，置换后的房屋未办理房屋所有权证，李某向所属街道办事处提出申请，街道办事处认可，发布公示（在村庄、街道显注位置公示满7天）无异议，街道办事处和房建办均对李某房屋进行备案，该街道办事处对李某房屋给予确认。李某置换后的房屋所在同排同脊同檐同长度的其他房屋也是因区重点工程异地置换的，最终认定李某产权调换的主房面积按实际测量计算。李某被确认的房屋按有正式宅基地审批手续的房屋对待。

例3、某街道拆迁村李某有产权调换房屋一所，因区重点工程占用，将李某房屋异地置换，置换后的房屋未办理房屋所有权证，李某向所属街道办事处提出申请，街道办事处认可，发布公示（在村庄、街道显注位置公示满7天）无异议，街道办事处和房建办均对李某房屋进行备案后，该街道办事处对李某房屋给予确认。置换后的房屋产权调换面积按其所在同排同脊同檐同长度的其他有证房屋作为参考。李某被确认的房屋按有正式宅基地审批手续的房屋对待。

例4、某街道拆迁村赵某有产权调换房屋一所，因市政基础设施工程占用，将赵某房屋异地置换，置换后的房屋未办理房屋所有权证，赵某向所属街道办事处提出申请，街道办事处认可，发布公示（在村庄、街道显注位置公示满7天）无异议，街道办事处和房建办均对赵某房屋进行备案后，该街道办事处对赵某房屋给予确认，但赵某置换后的房屋没有经过所属镇街规划也没有出示原有老房房屋所有权证书。赵某置换后的新房主房实际测量面积为120平方米，依据《优惠办法》按80平方米给予计算，超出的40平方米部分按附属房屋对待（若实际测量面积低于80平方米的按实际测量计算），赵某被确认的房屋按有正式宅基地审批手续的房屋对待。

（2）对不属于拆旧建新置换宅基地的祖业宅给予确认，主房实际建筑面积低于80平方米的，按实际测量计算；主房实际建筑面积高于80平方米的按80平方米计算，超出80平方米部分按附属房屋对待，但享受拆除主房奖励时，对确认面积按有正式宅基地审批手续的房屋对待，超出部分按附属房屋对待。（若同排房屋有已办理房屋所有权证的，该房屋按此排同脊同檐同长度已办证房屋作为参照。）

（3）对拆旧建新的房屋，已建新房老房未拆的，由被拆迁人任意选择其中一所房屋作为产权调换房屋给予认定，认定房屋的产权调换标准最高不得超过老房证载主房建筑面积的120%，超出部分按附属房屋对待，不提供老房房屋所有权证书的，主房实际建筑面积低于80平方米的，按实际测量计算；主房实际建筑面积高于80平方米的按80平方米计算，超出80平方米部分按附属房屋对待，但享受拆除主房奖励时，对确认面积按有正式宅基地审批手续的房屋对待，超出部分按附属房屋对待。（若同排房屋有已办理房屋所有权证的，该房屋按此排同脊同檐同长度已办证房屋作为参照。）

（4）除上述确认条件以外的其他房屋不予认定。

十四、什么是临时建筑？是否给予补偿？什么是违章建筑？享受补偿的条件及标准是什么？

临时建筑是指使用者在有关部门批准的临时用地范围内修建的必须限期拆除、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限和用途。按基本办法规定未超过批准期限的给予适当补偿，但批准时明确不予补偿的除外。

违章建筑指未经区规划和国土资源局批准，违反《天津市土地管理条例》和《天津市城市规划条例》等有关规定，擅自搭建的建筑（包括宅基地使用范围内未经批准的建构筑物）和超过批准期限的临时建筑，按基本办法规定违章建筑不予补偿。但在搬迁期限内，配合拆迁工作、签订房屋拆迁补偿安置协议的，按优惠政策规定，每宗宅基地村规划临时占地以内可享受产权调换优惠房屋确认面积以外的建筑物（指砖木结构、有门有窗、高度不低于2.2米的倒房、腰房、背房等房屋），由有资质的评估机构，根据房屋状况按每平方米一般不高于500元给予评估补偿。

十五、什么是楼层差价率？

根据具体区片的还迁楼房楼层确定差价率。

十六、举例说明选择小高层楼房还迁优惠如何计算？

1、纯农户选房计算方法

假设选择小高层楼房价格为X

（X-市场评估均价）×房屋产权调换面积+（100×100元/㎡优惠购置面积+300×300元/㎡优惠购置面积+800×800元/㎡优惠购置面积＋建设成本×建设成本元/㎡优惠购置面积）×（1+楼层差价率系数）

例如:赵某，3口人均为农业户口，享受拆迁补偿安置房屋面积60平方米，可以调换小高层楼房60平方米，人均20平方米，人均不足25平方米，相差5平方米可按优惠价100元/平方米乘以楼层差价率购置15平方米，人均不足30平方米，相差5平方米可按优惠价300元/平方米乘以楼层差价率购置15平方米，达到90平方米；如果不能满足需要，人均不超过38平方米部分，可按800元/平方米乘以楼层差价率购置24平方米，达到114平方米；如果还不能满足需要，人均不超过46平方米部分，可按建设成本元/平方米乘以楼层差价率购置24平方米，达到138平方米；房屋产权调换和优惠购置房屋面积累计人均不得超过46平方米。

——赵某购置小高层楼房价格为5610元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5610-5500）×60+(100×15+300×15+800×24+3000×24)×(1+2%）=105744元

还迁面积=（60+15+15+24+24）×105%=144.9平方米

——赵某购置小高层楼房价格为5390元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5390-5500）×60+(100×15+300×15+800×24+3000×24）×[1+（-2%）]= 88656元

还迁面积=（60+15+15+24+24）×105%=144.9平方米

2、纯非户选房计算方法

非农业人口比例系数：非农业人员按其拥有的被确认产权调换房屋面积占全部产权调换房屋面积的比率。

假设选择小高层楼房价格为X

（X-市场评估均价）×房屋产权调换面积+（建设成本×20㎡+市场评估均价的70%×10㎡）×（1+楼层差价率系数）

例如:赵某，3口人均为非农业户口，户口在本村，并延续居住有享受拆迁补偿安置房屋，房屋面积60平方米，可以调换小高层楼房60平方米，第一档以建设成本元/平方米乘以楼层差价率购置20平方米还迁楼房；第二档以市场评估均价的70%元/平方米乘以楼层差价率购置10平方米还迁楼房。

——赵某购置小高层楼房价格为5610元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5610-5500）×60+（3000×20+3850×10）×（1+2%）=107070元

还迁面积=（60+20+10）×105%=94.5平方米

——赵某购置小高层楼房价格为5390元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5390-5500）×60+（3000×20+3850×10）×[1+（-2%）]=89930元

小高层楼房还迁面积计算方法：在产权调换面积和优惠购置面积与独生子女享受面积的基础上，还可无偿获得产权调换面积和优惠购置面积与独生子女享受面积之和5%建筑面积的还迁楼房。  

计算公式：还迁面积=（产权调换面积+优惠购置面积+独生子女享受面积）×105%

还迁面积=（60+20+10）×105%=94.5平方米

3、非农混合户选房计算方法

非农业人口比例系数：非农业人员按其拥有的被确认产权调换房屋面积占全部产权调换房屋面积的比率。

假设选择小高层楼房价格为X

（X-市场评估均价）×房屋产权调换面积+｛农业人员（100×100元/㎡优惠购置面积+300×300元/㎡优惠购置面积+800×800元/㎡优惠购置面积＋建设成本×建设成本元/㎡优惠购置面积）+非农业人员[建设成本×（20㎡×非农业人口比例系数）+市场评估均价的70%×（10㎡×非农业人口比例系数）] ｝×（1+楼层差价率系数）

例如:赵某，3口人，其中2人为农业户口，1人为非农业户口，均为本村户口并在村延续居住，享受拆迁补偿安置房屋面积60平方米，可以调换小高层楼房60平方米，人均20平方米，农业人口人均不足25平方米，相差5平方米可按优惠价100元/平方米乘以楼层差价率购置10平方米，达到50平方米；农业人口人均不足30平方米，相差5平方米可按优惠价300元/平方米乘以楼层差价率购置10平方米，达到60平方米；如果不能满足需要，人均不超过38平方米部分，可按800元/平方米乘以楼层差价率购置16平方米，达到76平方米；如果还不能满足需要，人均不超过46平方米部分，可按建设成本元/平方米乘以楼层差价率购置16平方米，达到92平方米；农业人口房屋产权调换和优惠购置房屋面积累计人均不得超过46平方米；非农业人员按其拥有的被确认产权调换房屋面积占全部产权调换房屋面积的比率分档购置上述两档相应比率的还迁楼房（产权调换面积人均20㎡，非农业人员拥有的被确认的产权调换房屋占全部产权调换房屋的1/3），第一档以建设成本元/平方米乘以楼层差价率购置20×1/3平方米还迁楼房；第二档以市场评估均价的70%元/平方米乘以楼层差价率购置10×1/3平方米还迁楼房。

——赵某购置小高层楼房价格为5610元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5610-5500）×60+｛（100×10+300×10+800×16＋3000×16）+ [3000×（20×1/3）+3850×（10×1/3）] ｝×（1+2%）=106152.51元

还迁面积=（60+10+10+16+16+6.67+3.33）×105%=128.1平方米

——赵某购置小高层楼房价格为5390元/平方米（假设市场评估均价为5500元/平方米）

（5390-5500）×60+（100×10+300×10+800×16＋3000×16）×[1+（-2%）]+[3000×（20×1/3）+3850×（10×1/3）]×[（1+-（2%）]=89048.49元

还迁面积=（60+10+10+16+16+6.67+3.33）×105%=128.1平方米

高层楼房还迁优惠计算方法与小高层楼房还迁计算方法相同，但赠送公摊面积按10%计算。

十七、已确认房屋同辈之间是否分摊计算？

兄弟之间都是独立家庭，不像父辈与子辈有明确的继承和赡养关系，所以不进行分摊计算。

十八、父辈名下的房屋如何指认给子辈？

指定房屋的指定顺序为集体经济组织成员优先，一般情况下，父辈名下的房屋哪个集体经济组织成员的子辈长期居住就指认给哪个子辈。若集体经济组织成员的子辈均有指定房屋或自有产权房屋，其他独立产权房屋可指定给非农业子辈。

十九、拆迁村中哪些人员可确认为拥有产权调换房屋的人员？

拥有产权调换房屋的人员是指拆迁村中具有产权调换优惠购买权利的人员。

二十、特定身份享受还迁购房优惠人员如何认定？

1、独生子女特指拆迁村集体经济组织成员或视同拆迁村集体经济组织成员的未婚子女，凭《独生子女证》认定，其中不包括领取《独生子女证》后生育二胎的；

2、入学时为拆迁村集体经济组织成员或视同拆迁村集体经济组织成员的在校大中专学生，凭在读学校证明和《学生证》认定；入学时为拆迁村非集体经济组织成员的在校大中专学生，凭在读学校证明和《学生证》认同为该户的一名成员；

3、迁移户口时为拆迁村集体经济组织成员或视同拆迁村集体经济组织成员的服刑和劳教人员，凭法院判决书和公安部门劳动教养决定书认定；迁移户口时为拆迁村非集体经济组织成员，凭法院判决书和公安部门劳动教养决定书认同为该户的一名成员；

4、入伍时为拆迁村集体经济组织成员或视同拆迁村集体经济组织成员的服义务兵役和初、中级士官的现役军人，凭民政部门证明；入伍时为拆迁村非集体经济组织成员，凭民政部门证明认同为该户的一名成员；

5、离婚满五年且户口在本村，有产权调换房屋或与父母、兄弟始终延续居住，拆迁时未再婚的出嫁女（包括初审判决时归其抚养的子女），离婚时间凭民政部门出具的离婚证书或法院判决书的时间给予认定。

二十一、“整建制户口转非村中，在转非时为农业户口且目前无正式工作的人员（正式工作人员是指在行政、事业单位或所在单位改制前为行政、事业单位工作或离退休的人员）及上述人员合法婚生子女中无正式工作的人员（特殊情况除外）。”该条中合法婚生子女中无正式工作人员的特殊情况指的是哪类人员？这类人员如何对待？

特殊情况指：转非时为非农业人员；转非时为农业，转非后因上学、入伍等原因把户口带走，回村后无正式工作人员。

上述人员按非农业人员对待。

二十二、隔辈直系血亲关系或挂户指那些人员？

隔辈直系血亲指祖父母与孙子、孙女，外祖父母与外孙子外孙女。（其中父母双亡的，且无产权调换房屋的，户口在拆迁村并与祖父母共同生活的；父母离异后子女归其父亲抚养，若其父已故，子女户口在拆迁村并与祖父母共同生活的，这些人员除外）。

挂户指直系血亲以外的人员（指被拆迁人员的子女以外的人员）其户口挂户到被拆迁人产权调换房屋名下的。

二十三、如何认定婚嫁到拆迁村的妇女或被招赘男离婚后户口未迁出本村的有产权调换房屋？

上述离婚人员拥有的产权调换房屋按照房屋所有权证书或法院判决结果给予认定。

二十四、拆迁村夫妻双方离婚后男方（不包括男方为被招赘人员）未分得产权调换房屋如何享受优惠购买权利？

拆迁村夫妻双方离婚后男方（不包括男方为被招赘人员）未分得产权调换房屋也就是无产权房的，在享受优惠购买还迁楼房权利时，男方按照离婚前原家庭成员拥有产权调换房屋的面积作为产权调换房屋的计算系数去核算应享受还迁优惠购房的面积。

例1、拆迁村王某与其妻李某夫妻家庭人口4人，拥有产权调换房屋80平方米，双方离婚后，王某自己未分得产权调换房屋 ，王某按照离婚前拥有产权调换房屋20平方米作为产权调换房屋计算系数，最终王某还迁面积为26平方米。其计算方式如下：

二十五、如何分批次确定选房序号并按序号由小到大顺序选择还迁安置楼房？

依据拆迁区片的实际情况按照分批次确定选房序号的原则制定相应的具体选房办法。

二十六、还迁房型如何选择？

被拆迁人只能按还迁面积结合还迁房型就近档次选择还迁楼房（就近档次指还迁房型任意组合的建筑面积中与还迁面积差值最小的选择）。

例1、刘某最终还迁面积为148㎡。现有还迁房型60、70、80、90、100、110、120、130㎡，与148㎡最接近的组合有60+90、70+80，刘某只能选择这两个组合。

例2、刘某最终还迁面积为65㎡。现有还迁房型60、70、80、90、100、110、120、130㎡，刘某可选择60㎡户型也可选择70㎡户型。

例3、刘某最终还迁面积为130㎡。现有还迁房型60、70、80、90、100、110、120、130㎡，刘某可选择130㎡户型也可选择（60+70）㎡两个户型。

二十七、还迁面积与套型设计面积差额部分的房款如何结算？

被拆迁人所选择楼房建筑面积超出还迁面积部分，由被拆迁人按市场价格【市场评估均价×（1+楼层差价率）】的85%向拆迁人补齐超出部分房款；被拆迁人所选择楼房建筑面积不足还迁面积部分,视作放弃优惠权利(若被拆迁人所选择楼房建筑面积不足部分属于产权调换面积，由拆迁人向被拆迁人按照市场评估均价支付不足部分房款）。

例1、高某享受还迁面积为80平方米，根据现有房型，高某只能就近档次选择套型面积为90平方米的户型，超出还迁面积的10平方米，由高某按市场价格的85%向拆迁人补齐超出的10平方米楼款。

例2、高某享受还迁面积为80平方米，根据现有房型，高某可选择90平方米或70平方米的户型，最终高某选择了70平方米的户型，高某所选择的楼房建筑面积不足还迁面积部分，不足的10平方米视作高某放弃优惠购买权利。

例3、高某两口人，可享受产权调换房屋面积为125平方米，高某最终还迁面积为125平方米，根据现有房型，高某可选择120平方米或130平方米的户型，最终高某选择了120平方米的户型，高某所选择的楼房建筑面积不足还迁面积部分，不足的5平方米由拆迁人按照市场评估均价支付给高某不足5平方米房款。

二十八、楼房设计误差在±3%以内，多不加价，少则按市场评估均价由拆迁人向被拆迁人退还相应误差建筑面积的楼款。楼房设计误差指的是什么？误差建筑面积部分的楼款如何结算？

楼房设计误差指楼房设计计算套型面积与最终房管部门实际测量确权面积之间的差额。

例1、高某选择了套型设计面积为100平方米的户型。经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为101平方米，与套型设计面积产生了1平方米的误差，该误差没有超过±3%，高某不再向拆迁人支付1平方米的房款。

例2、高某选择了套型设计面积为100平方米的户型。经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为99平方米，与套型设计面积产生了1平方米的误差，该误差没有超过±3%，拆迁人应按市场评估均价向高某支付1平方米的房款。

例3、高某选择了套型设计面积为100平方米的户型。经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为96平方米，与套型设计面积产生了4平方米的误差，该误差超过±3%，拆迁人应按市场评估均价向高某支付4平方米的房款。

例4、高某选择了套型设计面积为100平方米的户型。经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为104平方米，与套型设计面积产生了4平方米的误差，该误差超过±3%，高某应按市场价格向拆迁人支付1平方米的房款。

二十九、还迁购房如何结算？

按还迁面积、设计套型面积与确权面积的差额关系，结合《安置办法》的有关规定结算房款。

例1、高某享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为90平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为91平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为1平方米，依据《安置办法》的规定，超出的1平方米没有超过90平方米的±3%，拆迁人不再向高某收取超出的1平方米房款，高某最终应按市场价的85%向拆迁人支付9平方米（90-81=9）的房款。

例2、高某享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为90平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为93平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为3平方米，依据《安置办法》的规定，超出的3平方米以超过90平方米的±3%，拆迁人应向高某收取超出的0.3平方米（3-90×3%=0.3）房款，高某最终应按市场价的85%向拆迁人支付9.3平方米（90.3-81=9.3）的房款。

例3、高某享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为90平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为89平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为1平方米，依据《安置办法》的规定，拆迁人不再向高某支付不足1平方米房款，高某最终只按市场价的85%向拆迁人支付8平方米（89-81=8）的房款。

例4、高某享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为80平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为82平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为2平方米，依据《安置办法》的规定，超出的2平方米没有超过80平方米的±3%，拆迁人不再向高某收取超出的2平方米房款。

例5、高某享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为80平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为80平方米。套型的确权面积与高某享受还迁面积之间的差额为1平方米，依据《安置办法》的规定，不足的1平方米属于高某优惠购买的，拆迁人不再向高某支付不足1平方米房款，视为高某放弃优惠购买权利。

例6、高某产权调换面积为75平方米，应享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为70平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为74平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为4平方米，依据《安置办法》的规定，拆迁人最终按市场评估均价向高某支付1平方米（75-74=1）产权调换部分房款，余下的6平方米（81-75=6）视为高某放弃优惠购买权利。

例7、高某产权调换面积为75平方米，应享受还迁面积为81平方米，根据现有房型，高某就近档次选择了设计套型面积为70平方米的户型，经房屋主管部门核算后，该套型的确权面积为76平方米。套型的确权面积与套型设计面积之间的误差为6平方米，依据《安置办法》的规定，超出的6平方米超过70平方米的±3%，拆迁人应向高某收取超出的3.9平方米（6-70×3%=3.9）的房款，但高某所选套型的确权面积没有超过高某应享受的还迁面积，高某不向拆迁人支付超出的3.9平方米房款。剩余的5平方米（81-76=5）视作高某放弃优惠购买权利。

三十、集体经济组织成员及视同集体经济组织成员的人员在全区范围内历次拆迁改造过程中，只能享受一次还迁安置优惠政策（特殊人员除外）。特殊人员是指哪类人员？

特殊人员指拆迁村的未出嫁女。

该类人员享受还迁安置优惠后，到法定结婚年龄并嫁到另一拆迁村的可再享受一次还迁购房优惠。

三十一、什么叫出嫁女？

已到法定年龄合法结婚或到法定结婚年龄虽未领取结婚证但存在事实婚姻的妇女认定为出嫁女。

注：本实施细则适用于2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证的项目，1月21日以后按《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。