宝坻区人民政府办公室转发

区房管局拟定的关于加强我区社区物业

管理工作实施意见的通知

各街道办事处，各镇人民政府，区政府各部门：

    区房管局拟定的《关于加强我区社区物业管理工作的实施意见》已经区政府领导同志同意，现转发给你们，望遵照执行。

2013年12月2日

  （此件主动公开）

关于加强我区社区物业管理工作的实施意见

 区房管局

    近年来，随着我区城市化进程不断加快，物业管理在社区建设中的作用日渐突出。但是，在物业管理发展过程中，出现了物业管理服务水平不高、部门职责不明等问题，影响了物业管理工作有序推进。为切实加强物业管理，构建美丽、和谐社区，根据《天津市物业管理条例》、《天津市社区物业管理办法》和相关法规，就我区社区物业管理工作提出如下意见：

    一、明确职责，形成各部门齐抓共管的工作局面

    将物业管理纳入社区管理，坚持政府主导、属地管理、条块结合的原则，明确各部门职责分工，落实行政监管责任，健全相关部门密切配合的工作体系，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。

    （一）街镇负责组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督其依法履行职责；做好居委会、业主委员会、物业企业等相关主体之间的协调沟通；负责组织召集物业管理联席会议；及时组织物业企业清理所辖区域内道路、绿地、空地等部位的杂物垃圾；负责物业管理用房移交的监督工作。

    （二）区民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理工作，建立健全长效管理机制。

    （三）区房管局负责三级物业企业资质审批和管理；物业服务企业退出项目管理的指导和监督；房屋专项维修资金和应急维修资金的使用指导及备案；物业管理用房权属登记和使用的监督管理；对物业企业未取得资质证书从事物业管理、未办理物业服务合同备案、影响住宅楼房安全使用等行为进行查处。

    （四）区规划局负责做好新建项目物业用房、配套公建、停车位等规划设计审核和验收工作；对物业项目不申请规划验收、未按规划许可施工等行为进行查处。

    （五）区建委负责按照相关标准验收新建物业项目，杜绝因开发建设遗留问题影响物业管理工作；负责物业管理用房建设的监督管理，对未取得新建商品房准许交付使用证擅自办理入住手续、未向业主提供商品房质量保证书和商品房使用说明书、开发企业或施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务等行为进行查处。

    （六）区综合执法局负责对小区内私搭乱盖、抛掷各类物品，在住宅楼或楼道等处摆放、张贴、涂写各种有碍市容市貌的宣传品和其他物品，在小区内的道路、绿地、空地等部位从事摆卖、加工等经营活动，侵占绿地在小区内饲养禽畜、信鸽等影响市容和环境卫生的行为进行查处。

    （七）公安分局负责做好物业项目公共秩序维护，安全防范工作；审验、审核新建项目技防系统建设，监督检查技防系统运行情况；对业主饲养烈性犬或大型犬，使用高音喇叭或者发出其他噪声干扰周围业主生活等行为进行查处；负责物业项目日常消防监督检查工作，发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，责令改正并书面告知有关街镇。

    （八）区环保局负责对小区内经营超标排放、排放有毒有害气体及扰民等行为进行查处。

    （九）区市容园林委负责指导、督促开发企业配置垃圾中转站、垃圾箱等环境卫生设施；督促街镇或物业服务企业做好物业项目环境卫生和垃圾清运工作。

    （十）区林业局负责新建住宅绿化工程竣工备案工作，指导、督促物业企业做好绿化养护管理；审批、管理改变绿化用地使用性质行为。

    （十一）区司法局负责推动建立物业管理纠纷三级人民调节机制，指导各级人民调解委员会健全各项规章制度，选聘、培训调解人员，做好物业管理纠纷调解工作，协调配合有关部门研究解决物业管理纠纷存在的突出问题。

    （十二）区质监局负责对物业项目电梯的使用、维修、保养、管理进行监察，依法查处违法违规行为。

    （十三）工商分局负责对利用住宅、庭院从事无需其他部门审批的无照经营行为进行查处。

    （十四）物业服务企业负责按照物业服务合同约定，做好物业服务工作；主动接受街镇监督指导，与街镇积极配合，共同做好社区建设工作；对管理服务区域内的私搭乱盖、乱摆乱卖、圈占道路、侵占绿地、拆改房屋结构、违规养犬等行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的，要及时向相关执法部门报告。

    （十五）水、暖、电、气等专业经营服务单位负责直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管道线路和设施设备维修、养护工作。

    二、因地制宜，建立符合实际的物业管理模式

根据社区物业管理工作实际，按照“区别对待、分层管理”的原则，建立符合实际的物业管理模式。

    （一）新建住宅小区管理。新建住宅小区由前期物业企业实行物业服务，前期物业企业派员参与房屋及附属共用设施设备查验和住宅工程质量分户验收工作，出具验收结论。房屋及附属共用设施设备和非经营性公建能够正常使用后，区建委应督促开发建设单位与非经营性公建接收单位、前期物业企业、专项经营单位等部门办理移交手续。自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定：自用部位保修期限内由开发建设单位负责维修，保修期满后由业主负责维护；共用部位、设施设备的日常维护由物业企业负责；专业经营设施，由专业经营单位负责，不得强制物业企业维护。

    （二）老旧住宅小区管理。对具备物业管理的旧住宅小区，各街镇要及时组织成立业主大会，建立各项制度，选聘物业服务企业。对尚不具备物业管理条件的各类分散住宅，按照产权单位、居民合理负担的原则，多渠道筹措资金整修、完善配套设施和落实日常管理服务费用，由居委会牵头，楼长协调配合，居民和志愿者参与，通过成立或选聘服务队伍，落实卫生清扫保洁、门岗执勤、秩序维护等服务，扩大物业管理覆盖面。

    （三）城中村改造安置房、示范小城镇等住宅小区。街镇可选聘物业服务企业或自行成立管理服务单位，提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。

     三、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节

    （一）进一步完善物业配套设施建设。新建住宅项目按规划要求建设基本配套设施，包括：道路照明、楼道照明等公共照明；出入口值班室、围墙等封闭设施；机动车停车场、道路、绿化、垃圾中转站、技防系统等专业配套设施设备。要按照下列标准建设物业管理用房：上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能；房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；预留通讯、有线电视、宽带等设施端口，具备正常使用功能。

     规划部门在进行工程规划审批和设计审查时，应就配套设施配置、建设标准等征求街镇、民政、建委、房管、市容、园林、公安等部门和专业经营单位的意见。

    （二）进一步规范社区物业管理。各街镇要明确负责社区物业管理的部门，在社区增设物业管理专职人员，具体履行社区物业管理工作职责，充分发挥组织推动和监督协调作用。要按照行政引导和业主自治相结合的原则，对辖区内符合条件但未成立业主大会的社区进行梳理，及时组织社区成立业主大会，选好配强业主委员会，充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理中的职能作用。鼓励社区业主大会通过招标方式选聘物业企业，通过良性竞争提高全区物业服务水平。

    （三）进一步建立行政执法进社区机制。综合执法、公安、房管、规划等部门要建立执法进社区机制，加强日常巡查和专项检查，对物业管理区域内违法违规行为依法从严进行治理。

   （四）进一步加大物业企业管理力度。有关街镇要建立物业服务规范化考核机制，定期组织居委会、业委会和业主代表对物业企业履行服务合同情况进行考核，考核结果在一定范围内通报，并作为指导业主大会选聘、解聘物业企业的重要依据。房管部门建立物业企业信用评价体系，强化动态监管，将街镇考核企业情况、业主满意度等信息记入物业企业诚信档案，定期向社会公示，淘汰一批不讲信誉、服务质量差、业主反映强烈的企业。房管、物价、税务、社会保障等部门要加强物业企业管理，对违反有关法律法规的企业，要坚决予以严厉处罚。

  （五）进一步规范物业服务收费机制。建立机关、企事业单位工作人员欠费抄告制度。物业企业定期将机关、企事业单位工作人员欠费情况抄告有关街镇，有关街镇核实后及时将欠费情况报送区纪检监察、组织人事等部门并告知欠费人员所在单位。有关单位要把工作人员缴纳物业费情况，作为年度考核、评优评先、职务晋升、职称评定等工作的重要依据。有关街镇要指导居委会积极化解业主与物业企业在物业费收取工作中的矛盾和纠纷，及时研究破解收费难的有效措施。物业企业要切实提高服务意识，加大物业费收缴力度，充分利用司法等途径提高收费率。

    四、加强领导，确保物业管理工作健康发展

    社区物业管理工作是直接关系人民群众日常生产生活的民生工程，有关部门要高度重视，精心组织，加强领导，各司其职，强化日常监管。发现违反相关法规，破坏社区正常秩序的行为，要依法查处。要大力宣传物业管理相关法规，不断增强业主的自律意识和有偿服务意识，引导业主主动参与和支持物业管理活动，营造和谐共建、遵规守约的社区物业管理氛围。要结合社区物业管理工作，开展争创美丽社区、文明家庭等活动，促进全区社区物业管理工作健康发展。